Головна
Українська Радянська Енциклопедія
Енциклопедичний словник-довідник з туризму
Юридична енциклопедія - Шемшученко Ю.С.
 
Головна arrow Юридична енциклопедія - Шемшученко Ю.С. arrow корот-кюч arrow КУПІВЛЯ-ПРОДАЖ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК
   

КУПІВЛЯ-ПРОДАЖ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК

— договір, за яким продавець зобов'язується передати земельну ділянку у власність покупцеві, а покупець — прийняти зем. ділянку та сплатити за неї певну суму грошей. К.-п. з. д. — осн. спосіб перерозподілу земель в умовах ринкової економіки. В Україні після проведення 1917 націоналізації зем. фонду і передачі його у власність д-ви К.-п. з. д. була заборонена. Землі перерозподілялися в адм. порядку, тобто за рішенням держ. органів. Ринкові реформи, розпочаті в 90-х pp., зумовили необхідність легалізації ринкових механізмів регулювання зем. відносин. Тому 1992 в Україні було проведено юрид. демонополізацію держ. зем. власності: поряд з державною були введені колект. та приватна форми власності на землю. Тоді ж частково дозволено й К.-п. з. д. Заг. правила укладення договору купівлі-продажу, в т. ч. К.-п. з. д., встановлені Цивільним кодексом України. Особливості договору К.-п. з. д. обумовлені специфічністю правового режиму його предмета — землі й передбачені Земельним кодексом України та ін. зем.-правовими актами. Ці акти містять істотні обмеження на укладення договорів К.-п. з. д., які поступово, з поглибленням ринкових перетворень в економіці країни, скасовуються. Обмеження виявляються насамперед у встановленні надто вузького кола суб'єктів таких договорів та забороні відчуження великої кількості приватиз. земель. Так, ЗК України в ред. від 13.III 1992 дозволяє придбання зем. ділянок, що перебувають у колект. або приват, власності, шляхом укладання договору купівлі-продажу, який засвідчується у нотаріальному порядку. Проте водночас ЗК установив 6-річний мораторій на відчуження земель. Згідно з кодексом, власники ділянок, переданих їм місц. радою, не могли протягом 6 років з часу набуття права власності продавати або ін. способами відчужувати належну їм зем. ділянку, крім передачі у спадщину або раді на тих самих умовах, на яких вона була їм передана. За наявності поважних причин суд за позовом власника міг скоротити зазначений строк. Невдовзі стала цілком очевидною необґрунтованість встановлення 6-річного мораторію на відчуження земель. У зв'язку з цим Президент України та KM України прийняли низку правових актів, спрямованих на підвищення ролі К.-п. з. д. у регулюванні зем. відносин. Так, декретом «Про приватизацію земельних ділянок» від 26.ХІІ 1992 KM України звузив сферу дії мораторію на К.-п. з. д. Гр-ни України дістали право продавати зем. ділянки, передані їм у власність для ведення особистого підсоб. г-ва, буд-ва та обслуговування жилого будинку і. госп. будівель, садівництва, дачного і гаражного буд-ва, без будь-яких обмежень за умови дотримання цільового призначення ділянок. Укази Президента України «Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва» від 14.Х 1993, «Про приватизацію автозаправних станцій, що реалізують пально-мастильні матеріали виключно населенню» від 29.XII 1993 та «Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності» від 12.УІІ 1995 значно розширили сферу застосування договору К.-п. з. д., зробивши його одним з осн. юрид. способів приватизації земель несільськогосп. призначення фіз. та юрид. особами. Згідно з цими указами під час приватизації (купівлі через аукціон) об'єктів незаверш. буд-ва та автозаправних станцій фіз. і юрид. особами одночасно приватизуються (купуються) і зем. ділянки під цими об'єктами, крім ділянок земель, які не підлягають приватизації. Таким чином, президент, актами було значно розширено перелік земель, які могли бути об'єктом купівлі-продажу. При цьому ціна зем. ділянок при їх приватизації (купівлі) разом з приватизацією об'єктів незаверш. буд-ва та автозаправних станцій визначається у ході аукціонних торгів. Ціну зем. ділянок, на яких немає будівель чи споруд, встановлює відповідна місц. держ. адміністрація за методикою, затв. КМ України, та з урахуванням е кспертної оцінки конкр. зем. ділянки. У разі проведення приватизації земель на конкурентних засадах розрахована таким чином ціна зем. ділянки визначається як стартова.

Аналогічні положення містяться і в указі Президента України «Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення» від 19.1 1999. Згідно з указом купівлі-продажу підлягають як вільні (незабудовані) зем. ділянки, так і зем. ділянки, на яких знаходяться об'єкти нерухом. майна, що приватизовані (відчужені) відповідно до зак-ва України. Продавцями таких ділянок можуть бути сільс., селищні, міські ради або уповноважені ними органи — щодо земель комунальної власності та районні, обласні, Київська і Севастопольська міські держ. адміністрації, РМ АР Крим — щодо земель держ. власності.

Однак рішення про продаж зем. ділянок органи викон. влади можуть приймати після поперед, погодження їх на сесіях відповідних рад. Щодо покупців зем. ділянок несільськогосп. призначення, то ними можуть бути гр-ни України — суб'єкти підприєм. діяльності та юрид. особи України, яким належать об'єкти нерухом. майна, розташовані на таких ділянках. Причому зем. ділянка може придбаватись як одним покупцем в індивід, власність, так і кількома покупцями у спільну сумісну або спільну часткову власність. Нарешті, передбачено, шо зем. ділянки несільськогосп. призначення, які підтягають продажу, щорічно визначаються у переліку, заїв, радами або уповноваженими ними органами, місц. держ. адміністраціями, РМ АР Крим. Законом України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва» (2000) встановлено, що покупці об'єктів незаверш. буд-ва можуть придбати за договором купівлі-продажу разом з об'єктами незаверш. буд-ва зем. ділянки, відведені у встановленому порядку для буд-ва. Однак ділянки, які не підлягають продажу згідно із ЗК України, надаються у довгострокову оренду з правом першочергового їх придбання орендарем у разі зняття заборони на передачу зазначених ділянок у недерж. власність. Крім того, іноземним юрид. особам, гр-нам іноз. держав, особам без громадянства, спільним підприємствам, міжнар. об'єднанням та організаціям за участю іноз. юрид. осіб та гр-н іноз. держав, підприємствам, шо повністю належать інозем. інвесторам, іноз. д-вам, зем. ділянки, на яких розташовані об'єкти незаверш. буд-ва, надаються тільки в довгострокову оренду. Це пов'язано з тим, що ЗК України містить заборону на набуття права власності на землю в Україні іноземними юрид. і фіз. особами. Вартість зем. ділянки, на якій розташований об'єкт незаверш. буд-ва, визначається Держкомземом України на підставі експерт, оцінки. Однак при відчуженні зем. ділянок, власниками яких є гр-ни та юрид. особи, їх ціна визначається за домовленістю між покупцем та продавцем. Договори К-п. з. д. укладаються у письм. формі, підлягають нотар. засвідченню та держ. реєстрації у відповідній місц. раді, на тер. якої розташована зем. ділянка, що є предметом купівлі-продажу.

П. Ф. Кулинич.

 

Схожі за змістом слова та фрази